Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются
налоговыми резидентами РФ. А значит, на них распространяется российское налоговое законодательство. Здесь важно не путать с понятием
валютного резидента.... последние являются таковыми, даже если один день будут находится в России... А еще, не будем путать с термином
гражданство)))
Нужно ли платить сборы в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость? И по каким ставкам облагается доход от продажи объекта в другой стране?
Налоги при покупке недвижимости за рубежом
Российские налоговые последствия, связанные с покупкой, владением и продажей зарубежной недвижимости будут возникать только
у налоговых резидентов РФ.
Для определения окончательных налоговых обязательств резидентом РФ по общему правилу признается
физическое лицо, которое находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчетного календарного года (
п. 2 ст. 207 НК РФ).
Объектом налогообложения физических лиц-налоговых резидентов РФ признаются как доходы от источников в РФ, так и
доходы от источников за пределами РФ, т.е. тот доход, который налоговый резидент РФ получит за рубежом (доход от сдачи имущества в аренду, доход от продажи имущества и другие виды дохода) (
п. 1 ст. 209 НК РФ).
При этом, обратите внимание, что декларировать свой доход налоговые резиденты РФ обязаны в соответствии с действующим налоговым законодательством. Кроме того, не забывайте про
валютное законодательство и об
автоматическом обмене финансовой информацией. Как показывает практика, гораздо дешевле в современных условиях выполнять требования законов, чем платить затем существенные штрафы...
Налогом на имущество физических лиц зарубежная недвижимость в РФ не облагается. Исключением может стать сделка с привлечением кредита, т.к. в этом случае покупатель может получить налогооблагаемую выгоду от
экономии на процентах по займу / кредиту. А также налогообложению могут подлежать доходы, связанные с использованием зарубежной недвижимости.
Налогообложение материальной выгоды от экономии на процентах по кредиту
Часто иностранные банки предлагают более выгодные условия предоставления заемного финансирования по сравнению с российскими банками.
При определенных условиях у физического лица – налогового резидента РФ – может возникать
налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование кредитными средствами.
В случае, если физическое лицо берет кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка в иностранном банке составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.
Налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование кредитными средствами над соответствующим пороговым значением (9% годовых или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ соответственно (
п. 2 ст. 212 НК РФ)).
Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%. Физическое лицо должно
самостоятельно задекларировать такой доход, то есть отразить в своей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий налоговый период и представить декларацию в налоговый орган.
С 1 января 2018 года были введены
дополнительные условия (в пользу налогоплательщика) для признания материальной выгоды налогооблагаемым доходом.
Доход в виде материальной выгоды будет возникать, только если выполняется хотя бы одно из условий:
- физическое лицо (получатель кредита) и банк являются взаимозависимыми (в том числе, если физическое лицо является работником банка);
- экономия на процентах фактически является материальной помощью или встречным исполнением организацией обязательства перед заемщиком, в том числе оплатой за поставленные товары (выполненные работы, оказанные услуги).
В случае если ни одно из указанных выше условий не выполняется, при получении физическим лицом кредита по пониженной процентной ставке налогооблагаемого дохода в виде материальной выгоды не возникает.
Налоги при владении и использовании недвижимости за рубежом
Чаще всего зарубежная недвижимость приобретается либо для личного пользования (например, место отдыха), либо для сдачи в аренду.
Общий уровень налоговой нагрузки зависит, в первую очередь, от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью. В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.
Если недвижимость оформлена на физическое лицо
Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по ставке НДФЛ 13%. В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.
Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачета уплаченного за границей налога при уплате НДФЛ в России. Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено
двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения. Также налогоплательщику необходимо будет представить соответствующие документы, подтверждающие уплату налога на доход за рубежом (
ст. 232 НК РФ).
Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит четких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему её в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя. Этот вопрос необходимо анализировать с учетом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.
Иными налоговыми вопросами, которые стоит учесть, являются зарубежные налоги на имущество и состояние физических лиц и сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.
Если недвижимость оформлена на юридическое лицо
Если имущество оформлено на юридическое лицо, акционером/учредителем которого является физическое лицо – российский налоговый резидент, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:
- Концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией – с учетом налоговой нагрузки, а также иных аспектов (например, юридической защиты и безопасности активов);
- Налог на доход / прибыль на уровне компании от использования недвижимости в коммерческих целях;
- Корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;
- Налогообложение доходов, распределяемых российской / иностранной компанией в адрес акционера-российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;
- Признание иностранной компании-владельца недвижимости контролируемой иностранной компанией (КИК) и применение правил «деофшоризационного» законодательства в России, в том числе представление соответствующей отчетности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.
Таким образом, существует целый ряд налоговых факторов, которые важно проанализировать перед выбором юрисдикции и структуры для приобретения и владения недвижимостью.
Налоги при продаже и наследовании недвижимости за рубежом
Налоги в России при продаже недвижимости за границей
Доход физического лица-налогового резидента РФ (не являющегося индивидуальным предпринимателем), владеющего зарубежной недвижимостью более 5 лет (в отдельных случаях – более 3 лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ (
ст. 217.1 НК РФ).
Если срок владения недвижимостью составляет менее 5 лет, то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13% (
пп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ). При этом физическое лицо-продавец может уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (
пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) или применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб. (в отношении жилой недвижимости) или до 250 тыс. руб. (в отношении иной недвижимости) (
пп. 1 п.2 ст. 220 НК РФ).
Налоговые последствия продажи недвижимости при ее оформлении на юридическое лицо зависят от структурирования сделки на момент продажи – например, будут ли продаваться доли /акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.
Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.
Налоги в России при наследовании недвижимости за границей
Вопросом, зачастую требующим детальной проработки, является
налогообложение при наследовании имущества.
В соответствии с положениями российского налогового законодательства, доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ.
При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.
Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России. Исключение – покупка в кредит, где в редких случаях может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.
Доход от аренды заграничной недвижимости облагается в РФ по ставке НДФЛ 13%. Учитываются налоги, заплаченные в другой стране.
При продаже зарубежной недвижимости через 5 лет и более после покупки собственник освобождается от налогов в России.
